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                  瞄準房屋租賃市場監管 為房市“買轉租”發展蓄力

                  2020-12-22 14:45:36

                  時代周報特約評論員 傅語涵

                  中央經濟工作會議結束3天后,12月21日,全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議指出,要大力發展租賃住房,解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設,加快補齊租賃住房短板,解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。此外,會議提出擴大保障性租賃住房供給,做好公租房保障,在人口凈流入的大城市重點發展政策性租賃住房。規范發展住房租賃市場,加快培育專業化、規?;》孔赓U企業。

                  近日,高層連續對租賃住房發聲。剛剛召開的中央經濟工作會議指出,要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規范發展長租房市場。

                  這是近年中央經濟工作會議對房地產問題闡述得最豐富、要求最具體、目標最明確的一次。資料顯示,2017年中央經濟工作會議曾經把房地產列入為重點工作,其核心要義為“租購并舉的住房制度”。隨后兩年的會議強調“房住不炒”。這次會議專用168個字的篇幅,提及租賃市場??梢?,未來租賃市場或成為房地產監管與發展的核心領域,房屋租賃領域或步入健康發展的“快車道”。

                  近年來,隨著資本退潮,尤其是疫情過后,“裸泳者”顯現,多家租賃公司倒閉。多個長租公寓企業遭遇資金鏈斷裂,目前仍無解決方案,這也被輿論視為房產行業再次被中央經濟工作會議“點名”的直接原因與背景。但在根本上,房屋租賃市場目前的行業亂象與發展瓶頸,以及租賃市場的未來發展趨勢才是會議將房地產列為重點經濟工作的關鍵。

                  從短期來看,盈利模式不明晰是整個行業的痛點所在。整個行業面臨過度擴張、過分倚杖資金與資本市場、競爭白熱化、監管缺失等問題,導致行業亂象頻發,租客利益難以獲保障,給社會帶來不穩定因素,也阻礙了租賃市場的健康發展。

                  資料顯示,在美國、日本等成熟市場,長租公寓已是一項較為成熟的投資級資產,其投資表現具有長期穩定的租金回報且抗經濟周期能力強、投資回報率高、良好的資產流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。反觀國內,市場還處于發展初期,大部分企業尚處于“燒錢”階段,未實現真正的盈利,市場化程度還比較低,流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。顯然,整個市場仍需政府“看得見的手”做出的有效引導與監管。

                  從租賃市場長期發展來看,突出對房屋租賃的扶持與監管,符合未來市場發展方向,也適應了社會發展的需要。據發達國家經驗,房屋租賃市場應當成為解決居民住房問題的主要手段。以往經驗顯示,房屋租賃市場的發展與社會穩定呈正相關關系,由此可以緩解由購房壓力引發的問題與矛盾。換言之,讓年輕“房奴”解放出來,并轉向房租賃市場,或成為解決國內居民住房問題的重要手段。

                  在此趨勢下,建立完善租房保障體系,加配套公共設施建設,打造租售相同的公共服務享受機制,如醫療、教育等配套設施,由此體現決議中強調的“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”,刺激居民在觀念與行動上,完成由“房奴”向“租客”的轉變。由此可見,突出租賃市場的重要性傳遞出一大信號:完善的租房體系將逐步建立,房屋租賃已是大勢所趨。

                  總體而言,對房屋租賃市場的強化監管將逐漸形成,行業亂象將在一定程度上得以規避。但更重要的是,各地或會有更加針對性的政策與資源向房屋租賃市場傾斜,如稅費減免政策、用地政策、融資政策,以此不斷推進我國租賃市場健康發展。

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