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                  燕郊首爾甜城再調查:業主因簽“補充協議”敗訴,燕郊房地產20年“野蠻生長”

                  張照、胡文靜
                  2020-12-25 11:06:35

                  日前,《燕郊首爾甜城涉嫌虛假宣傳,北漂花百萬買層高1.4米“縮水公寓”》一文發布后引起熱議,燕郊樓市再次刺痛“北漂房奴”們的心。
                  發文后的幾天,《消費者報道》首次收到首爾甜城方立方項目開發商誠越房地產開發有限公司(以下簡稱“誠越房地產”或“公司”)的回復函。

                  《消費者報道》隨即對于燕郊首爾甜城項目進行了再調查。

                  此前報道指出,首爾甜城-方立方(下稱“首爾甜城”)的業主本以為自己買了離地鐵口僅800米的公寓,在收房時卻發現被開發商忽悠了。不僅20分鐘地鐵到達北京核心區成了空話,就連宣稱3.9米的loft公寓也被大幅“縮水”了。據了解,業主們購買的loft公寓屋內凈高為3.71米,遠低于購買前廣告所稱的3.9米。


                  對此,誠越房地產在給《消費者報道》的回復函中表示,公司在銷售推廣時涉及的地鐵內容均“摘抄”自2015年9月14日經國家發改委批復的《北京市城市軌道交通第二期建設規劃(2015~2021年)》,并無虛假宣傳;其次,公司“開發的甜城方立方項目LOFT產品實際層高3.9米”,符合業主與公司簽訂的《商品房買賣合同》。


                  不過,誠越房地產的解釋并沒有讓業主們感到滿意?!断M者報道》發現業主投訴所說的首爾甜城涉嫌虛假宣傳也并非空穴來風。早在2019年5月,該樓盤就因為在建設工地外墻上發布涉及“副中心東岸,地鐵旁”的虛假廣告,被三河市市場監督管理局處以行政處罰。該行政處罰決定書中明確指出,該項目附近無地鐵站,也未標明所涉軌道交通線路是“在建中”等信息,存在“誤導宣傳”。


                  圖:三河市市場監督管理局公布的行政處罰決定書

                   

                  盡管,去年的不實廣告僅存在了3個月,但是在這3個月期間,首爾甜城的銷售員大肆宣傳涉及“地鐵22號線800米”的不實內容,并未提及所涉軌道交通線路是“在建中”等信息,令廣大購房者上當受騙。

                  左圖為首爾甜城售樓處的戶型圖,右圖為銷售員關于項目的宣傳截圖

                   

                  首爾甜城涉嫌欺詐,業主因簽署《補充協議》遭敗訴

                  繼涉“虛假宣傳”的風波過后,首爾甜城會有什么新的進展呢?《消費者報道》再次采訪了首爾甜城的業主們。據了解,在北京市東城區工作的業主劉先生將誠越房地產告上了法庭,請求撤銷2019年1月雙方簽訂的《商品房買賣合同》以及《補充協議,并返還劉先生已支付的房款及利息。


                  根據判決書顯示,業主劉先生認為,誠越房地產在雙方簽訂合同前承諾劉先生購買的房屋距離平谷線地鐵燕順路站僅800米,并且地鐵于2020年開通。因誠越房地產一直以地鐵房進行銷售宣傳,劉先生才決定購買該房屋,認為誠越房地產的虛假宣傳行為涉嫌欺詐。


                  而誠越房地產認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》是雙方真實意思表示,合法有效。其出賣給劉先生的是房屋,對于地鐵等周邊的設施情況不是雙方合同的交易范圍。

                  《判決書》內容

                  最終,業主劉先生因在購房時與誠越房地產簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》而敗訴。河北省三河市人民法院認為,所涉案房屋是否臨近地鐵站不屬于被告就商品房開發規劃范圍內的相關設施,且未在原、被告簽訂的《商品房買賣合同》予以說明,其次《補充協議》已明確《商品房買賣合同》及《補充協議》自雙方簽字或蓋章之日起生效,并取代雙方在之前所做的任何約定、承諾、樣板間的展示、沙盤模型、圖片說明以及廣告宣傳和其他有關交易條件。

                  《補充協議》第十四條


                  “這明顯就是一個流氓條款,也就是說有了這一條,開發商就可以肆意的虛假宣傳,而不需要負責,我們購房者幾乎當初就是本著最樸實的善良,信任他們開發商,聽信了他們的宣傳才考慮買他們的房子,現在卻收到了和宣傳完全不符的房子,而法官居然以這個條款來判我敗訴,實屬無奈!”劉先生對于此次的判決表示不滿且無奈,“《補充協議》第十四條,這一條太陰了,一般老百姓誰會仔細看那一條啊?!?/p>


                  購房合同及相關協議一向是保障買房權益的重要憑證,但在簽訂合同時稍有不慎,損失的幾乎是全家的積蓄,讓維權舉步維艱?!断M者報道》采訪多名業主發現,部分業主在繳納完定金、交完首付后方才看到合同。


                  “繳納定金的時候他們根本不讓我看合同。因為我當時繳納首付的時候有一些質疑,他們銷售就幾乎是威脅的口吻說如果不買了,定金不退,我無緣無故去一趟售樓處少2萬,所以就買了?!睒I主劉女士告訴《消費者報道》。


                  從《補充協議》第十四條的內容可以看出,開發商之前所做的廣告宣傳、樣板間的展示等無需與實際交付的房子相符。從業主的角度來看,條款內容不合理,對購房者不利。有業主認為,這無疑屬于霸王條款。對此,《消費者報道》采訪了北京市京師(鄭州)律師事務所的歐陽一鵬律師,歐陽一鵬認為,補充協議條款存在不合理的約定。但是該補充協議只要不違反法律的禁止性和限制性規定,協議內容合法有效。他表示,想要撤銷該補充協議,需要當事人在訂立合同時,存在意思表示不真實的情況,例如重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危這種情形。就可以通過行使撤銷權從而使合同歸于無效的合同。但是根據顯示的司法裁判情況,支持撤銷合同或者補充協議的裁判案例比較少見。


                  業主劉先生認為,開發商首先應該講誠信,不能宣傳一套,合同又是另外一套。當記者詢問業主是否將繼續考慮上訴時,業主劉先生無奈地告訴記者,“沒錢上訴了,上訴費、律師費加起來2到3萬元,而且上訴也看不到希望?!?/p>


                  針對種種質疑,《消費者報道》記者電話采訪了誠越房地產,對方表示采訪需聯系公司企劃部?!断M者報道》記者多次電話聯系燕達地產企劃部時,電話并無人接聽。


                  此外,《消費者報道》記者帶著疑問繼續致電誠越房地產的所屬公司---河北三河燕達實業集團有限公司(以下簡稱“燕達集團”),燕達集團的相關負責人則表示,“不接受采訪”,并直接掛掉了電話。

                   

                  首爾甜城曾因售價過高被監管叫停

                  燕郊,隸屬于河北省三河市,與北京僅一河之隔,距離北京市區約30公里。與北京市區動輒十幾萬元/平方米的房價不同,這里的房屋均價在2萬元/平方米左右,是眾多囊中羞澀北漂一族的購房首選之地。


                  2016年,受北京“9·30新政”的影響,很多北漂青年都失去了北京買房資格。于是,燕郊這塊風水寶地開始進入人們眼簾。同年10月6日,潮白河邊的燕郊某樓盤開盤,銷售單價直逼4萬元/平方米,3天內幾乎售罄。據一篇《誰制造了燕郊房價4萬元時代》文章披露,這一樓盤正是燕郊首爾甜城項目,在被曝光售價過高后被當地房管局叫停。


                  在一房難求的北京,北漂青年尋求歸屬感已很不容易了。燕郊首爾甜城項目的開發商燕達地產找準時機,抬高新開盤房價,“磨刀霍霍向豬羊”。其意為何?已經很明顯了。


                  而在2013年,首爾甜城項目剛剛開始建設的時候,均價僅為9200元。


                  地鐵站沒了,首爾甜城仍在宣傳與地鐵線的距離優勢

                  2016年11月23日,中國鐵道科學研究院集團有限公司(以下簡稱“鐵科院”)依據《北京市城市軌道交通第二期建設規劃(2015~2021年)》,公布了平谷線(北京地鐵22號線)北京段的環評公示,內容顯示,擬率先開通東段9站,包括河北省境內的燕順路、燕郊北和齊心莊3個站。


                  據最初規劃,燕順路站位于燕靈路與京秦高速交口附近,距離首爾甜城項目最近。據上文中提到的三河市市場監督管理局行政處罰決定書顯示,建設中的燕順路站距離首爾甜城方立方項目長達1.3公里。但據首爾甜城官方公眾號2019年1月14日發布的信息所示,其宣稱燕順路站距離首爾甜城小區北側僅200米,與三河市市場監督管理局調查核實的數據存在巨大誤差。


                  到了2019年4月4日,原先的北京地鐵22號線的建設規劃被徹底改變。據鐵科院公布的平谷線(北京地鐵22號線)北京段的環評二次公示顯示,22號線從原來的北線調整成了南線,車站從11個增加到20個,其中河北省境內將設齊心莊、高樓鎮、神威大街以及燕郊鎮4個站。

                  藍色虛線為原規劃22號線,紅色實線為定期施工、已施工22號線,圖片來源:樓市資本論


                  盡管如此,首爾甜城仍然于2019年6月13日在其官方公眾號發文表示,“依照最新公布的環評報告來看,距離較近,受益最多的在售樓盤,首爾甜城子項目——甜城·方立方”。



                  誠越房地產到底什么來頭

                  據天眼查數據顯示,誠越房地產開發有限公司成立于2010年9月27日,是河北三河燕達實業集團有限公司的控股孫公司,實控人為李懷。

                  據燕達集團官網介紹,集團成立于2000年,總部位于燕郊經濟技術開發區,是京冀地區的龍頭企業,旗下包括醫療健康和房地產兩大板塊。而首爾甜城正是燕達集團房地產板塊的重點開發項目---首爾園的重要組成部分。


                  首爾園項目位于燕郊經濟技術開發區,主打高端產業研發與制造、教育、商業、高檔生活區等,同時還與燕達國際健康城相呼應,將形成集醫療、養老、教育、商業、高檔生活區等一體化新城,其規劃規模在燕郊地區首屈一指,也難免不備受關注。


                  同時,燕達集團官網也規劃出了從首爾甜城到北京CBD核心區的筆直行車路線,給人僅半小時車程就能到達的錯覺。


                  圖片來源:燕達集團官網


                  但據《消費者報道》查證,從首爾甜城到北京CBD核心區的實際車程在1小時以上,這還僅限有車一族。


                  百度地圖截圖


                  對于無車一族的北漂青年來說,從首爾甜城到北京CBD核心區的車程則將近兩個小時,其中還不包括等車或換乘車的時間成本。


                  百度地圖截圖


                  首爾甜城再次揭開燕郊房地產亂象

                  在河北省的房價成長史上,燕郊是一個神奇的存在。


                  它的房價從2009年的3000多元/平方米一下躍升至2017年的超3萬元/平方米。盡管近3年房價受到調控,但均價仍維持在2萬元以上,依舊超過了河北省省府石家莊和經濟強市唐山的均價,同時還能與眾多新一線城市相媲美。


                  據了解,燕郊房價能夠如此迅猛增長的最大原因,除了與北京相鄰外,還有比北京遠郊的平谷、密云、懷柔、延慶等廣大區域都離北京中心城區近。與此同時,隨著通州城市副中心的規劃落地,距天安門直線距離僅30公里的燕郊自然而然成了北漂們的一塊最優“飛”地。


                  1992年8月,燕郊經濟技術開發區經河北省政府批準設立;1999年12月,燕郊升級成為省級高新技術產業開發區,開始大力推進河北省高新技術產業發展。就在此時,本土地產商開始嶄露頭角,大舉拿地。


                  按照用地計劃,燕郊原本規劃了大量的產業開發項目,但由于相關的基礎配套設施跟不上,因此,追逐利潤的地產商們紛紛將40、50年產權的產業用地變更為70年產權普通商品房用地,經房地產開發后對外出售。


                  2002年,燕郊有了自己的第一個對外出售的住宅項目,均價1200-1500元/平方米。因燕郊距離北京城很近,又通了火車,于是引來了第一批北漂來此買房定居。18年過去了,燕郊的常住人口從2002年的5萬人變成了現在的91萬人,其中非戶籍人口達55萬人。這也意味著,每天或有55萬人來往于燕郊與北京之間。


                  于是,經過20年的“野蠻生長”,燕郊自己的高新技術產業沒發展起來,卻帶火了房地產業。同時,燕郊這塊風水寶地也“養肥了4家本土地產商,福成、燕達、匯福和興達。一直以來,燕郊的房地產開發都被這4家本土地產商控制著,鮮有外地房企進入燕郊拿地。


                  而在這“燕郊四大地產商”中,以福成最具實力。據天眼查數據顯示,河北福成房地產開發有限公司(以下簡稱“福成地產”)成立于2002年9月9日,是福成投資集團有限公司的全資子公司。福成投資集團有限公司(以下簡稱“福成集團”)于2006年6月30日成立,前身為三河興隆莊福成養牛場,是董事長李福成1987年一手創辦的民營企業,可謂是先靠養牛發家,后靠房地產致富。李福成曾公開表示,福成集團年營收超100億元,其中房地產開發收入就占了一半。


                  據福成地產官網顯示,截至目前,福成已在燕郊開發了福成系列、上上城系列、青年社區系列、青年新城系列、理想新城系列、錦繡華庭系列、福成尚街時代廣場等多個項目,總規模接近850萬平方米。據《消費者報道》查閱地圖顯示,其項目大多位于102國道兩側,坐擁燕郊火車站唯一通京線路,占盡天時地利。


                  此外,《消費者報道》還發現,福成地產還于2009年至2016年間在燕郊先后成立或參股了河北聯福房地產開發有限公司、三河市潤旭房地產開發有限公司、三河市泰德房地產開發有限公司、三河市潤城房地產開發有限公司、三河市豐德房地產開發有限公司5家房地產開發公司,進一步擴張其在燕郊的地產版圖。




                  在福成地產開發如火如荼的同時,其因土地違規使用、房地產違規開發以及拆遷征地中不規范操作所致的負面新聞也屢被媒體曝光。2017年初,約7000名購買了福成地產旗下樓盤房屋的業主,在證件齊全的情況下不能辦理不動產登記,手上房產證也淪為一張廢紙。據了解,該樓盤的土地性質不屬于住宅用地,而是工業用地,產權只有40年。隨后,多家地產開發商也相繼爆雷,合計約有20多個樓盤的土地性質變成工業用地、產業用地和綠化用地,引發了前所未有的燕郊“落宗”風波。


                  其實,燕郊“落宗”風波的發生早有端倪。2010年11月,燕郊經國務院批準升級為國家高新技術產業開發區時,曾推出了燕郊八大產業項目,涵蓋新工業、航天航空、現代物流、現代服務等新興行業。


                  其中,最具規模的首爾園國際創業園項目,由本土地產商河北三河燕達實業集團有限公司(以下簡稱“燕達集團”)與韓國政府聯合共同開發,總建筑面積約500萬平方米,計劃總投資約60億美元,主打高端產業研發與制造、教育、商業、高檔生活區等,號稱將引進韓國三星、現代、SK、樂天、浦項、大宇等43家大中型企業進入創業園,項目建成后預計年收入高達200億元。


                  現如今,首爾園國際創業園項目已經變成首爾甜城房地產開發項目。據燕達集團官網介紹,集團成立于2000年,總部位于燕郊經濟技術開發區,是京冀地區的龍頭企業,旗下包括醫療健康和房地產兩大板塊。其中,房地產板塊燕達(地產)集團成立于2002年,在燕郊擁有住達房地產開發有限公司、誠越房地產開發有限公司兩家房地產開發公司,已開發燕達國際健康城、星河系列、首爾甜城等多個項目,總規模約800萬平方米。


                  據天眼查數據顯示,首爾甜城的開發商誠越房地產開發有限公司成立于2010年9月27日,是燕達集團的控股孫公司,實控人為李懷。這一次,誠越房地產開發有限公司則因涉嫌虛假宣傳、設計不合理無法居住等問題遭到業主的投訴。


                  此外,匯福的創始人石克榮原為燕郊轄區內高樓鎮的黨委書記,憑借高樓鎮一家糧油加工企業改制的機會下海從商,成立三河匯福糧油集團有限公司,繼而進入房地產行業,于2001年10月17日成立三河匯福房地產開發有限公司(以下簡稱“匯福地產”),先后在燕郊開發了普羅旺斯、納丹堡、悅榕灣、怡景苑、育博苑等項目。


                  據《消費者報道》梳理,匯福地產也曾出現過因涉嫌買房送戶口的虛假宣傳、停車費貴、物業費貴等問題屢遭業主投訴。


                  與福成、燕達、匯福不同的是,興達的實控人馬志濤為建筑施工行業出身,自1999年11月9日成立河北興達建工集團有限公司(以下簡稱“興達集團”)后,于2000年4月24日迅速成立三河市興達房地產開發有限公司(以下簡稱“興達地產”),也是4大本土地產商中最早進入燕郊房地產開發的企業,在燕郊打造了夏威夷等多個系列項目。


                  《消費者報道》發現,由興達地產開發的夏威夷藍灣項目原本是興達養老設備研發生產基地項目配套的住宅項目。然而,夏威夷藍灣項目早已開盤出售,原規劃內的養老設備研發生產基地主要項目則未再被提及。


                  在福成、燕達、匯福和興達4家本土地產商之外,北京的天洋控股和央企港中旅兩家外地房企是僅有的以航天現代服務業發展區和港中旅溫泉度假區產業開發項目進入燕郊地產市場的兩家外來房企。


                  然而,燕郊的產業開發似乎成了房企拿地的幌子。天洋控股和港中旅的這兩個產業開發項目也變成了天洋城和港中旅海泉灣兩個住宅項目,其原本的產業開發項目則一直未有實質性進展。

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