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                  佳兆業劉策:房地產市場的規模拐點至少還要3-5年

                  謝斯臨
                  2020-12-31 23:11:39
                  房地產市場的規模增長還將延續3到5年。目前無論成交面積,還是成交額均呈現正增長,即便成交面積出現負增長,全年成交額也有可能正增長,短期內說拐點到來為時尚早。

                  編者按:新冠肺炎疫情襲擊下,房地產行業在2020年經受多重考驗,但從熱點城市的魔幻“打新潮”來看,樓市還是表現出一定的韌性。即將到來的2021年,房地產市場將繼續面臨諸多變數。時代財經特在歲末年初之際,推出《預見2021》系列專訪,以饗讀者。

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                  2020年,房地產行業五味雜陳。

                  年初,突如其來的新冠疫情讓市場持續降溫,售樓處被暫時關停、項目停工,成交墜入冰點,內房股開市即暴跌。但很快,伴隨著央行放水、疫情緩解,市場快速恢復,在深圳、上海、杭州等熱點城市,售樓處被蜂擁而至的購房者充斥,萬人搖在全國各地頻頻上演。

                  1月,房企抓住融資窗口,海外發債井噴;8月,融資新規“三道紅線”開始發酵,時間轉瞬即逝,卻也給房地產行業帶來顛覆式的影響,原有的高杠桿增長模式迎來終結。萬科董事會主席郁亮直言,其影響力將不亞于2002年的土地招拍掛制度,這一制度曾使得房地產行業從土地紅利時代走向金融紅利時代。

                  2020年,房地產行業很多新的變化開始涌現。站在一年的終點,佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策用3“高”、1“穩”和1“緩”來總結過去一年的房地產市場。其中,1“穩”和1“緩”分別代表著政府調控穩定市場的思路沒有改變,及房企規模增速明顯放緩。

                  3“高”則代表著,我國房地產市場成交面積、成交價格、成交金額均創下歷史新高。數據顯示,截至11月,我國商品房銷售均價正式邁入“萬元時代”,銷售面積同比增速1.3%,銷售額累計同比增長7.2%。

                  劉策認為,房地產市場的規模增長還將延續3到5年。目前無論成交面積,還是成交額均呈現正增長,即便成交面積出現負增長,全年成交額也有可能正增長,短期內說拐點到來為時尚早。

                  “長期來看,城鎮化率仍有 20%左右的上升空間,消費升級下的改善型需求穩步增長。房地產市場的需求尚未完全釋放,需求的持續動力仍在?!?/p>

                  地產尚未到頂,拐點還未到來?;谶@一判斷,劉策指出,未來兼顧規模與利潤的發展,對房企來講依然重要,單純的追求利潤而犧牲規模,或者純粹追求規模而犧牲利潤都不太現實。

                  2021年將成為“三道紅線”正式落地實施的年度,穿透式監管下包括如明股實債、表內表外等情況都將全部納入監管體系,房企的財務杠桿遭遇嚴格控制,毫無疑問這將對行業造成顛覆式的影響。

                  但劉策認為,這不代表著企業發展應放棄對規模的追求,而是要從過去依靠財務杠桿驅動的發展思路轉向依靠經營杠桿驅動,從單純追求規模的經營導向轉向兼顧規模與利潤的發展模式。

                  “做好規模與利潤的平衡,首先投資端需要保持一定投資強度,確保每年保持一定增長規模,強化以銷售定投,同時要嚴守投資紀律,加大利潤型項目的獲??;其次,要提升經營能力,包括產品能力、經營效率等,降低開發運營成本;第三,企業必須提升精細化管理能力,降低管理費用,增加人均效能?!?/p>

                  后“三道紅線”時代,劉策判斷,總體上行業集中度仍然會不斷提升,強者恒強,但集中度的提升預計會相對放緩。

                  在整體表現平穩的基礎之上,部分房地產開發企業想要實現逆市增長成為行業黑馬,需要不斷修煉內功,守正的同時,出奇才能制勝。

                  劉策認為,全面提升自身能力,避免出現能力短板,只是發展的基礎要求。培養出差異化的市場競爭能力,如具有獨特的土地資源獲取能力,市場認可的差異化產品競爭能力,亦或者較強的運營管控能力等才是實現逆勢增長的法寶。

                  以下為時代財經對佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策的專訪實錄:

                  市場的規模拐點至少還要3-5年

                  時代財經:您會用哪幾個詞概括2020年的房地產市場?

                  劉策:2020年房地產市場雖然經歷了疫情下的一波三折,但總體上看仍符合預期。全年看,整個房地產市場呈現3“高”、1“穩”和1“緩”的特征。

                  3“高”指市場成交創新高,包括成交面積、成交價格、成交金額均創下歷史新高,數據顯示,截至 11 月份,商品房銷售均價邁入“萬元時代”,銷售面積同比增速1.3%,銷售額累計同比增長7.2%。

                  1“穩”指調控政策以穩為主,上半年受疫情影響,市場遇冷,廣州、南寧等多個城市出現了一波調控松動,而下半年伴隨著市場過熱,深圳、杭州、沈陽、西安和寧波等城市再次加碼,調控升級,這些政策背后體現了穩市場的思路。

                  1“緩”主要指房企增速出現明顯趨緩,數據顯示,截止11月,TOP50房企平均增速由2019年的19%放緩至11.2%,部分企業甚至出現負增長的情況。

                  時代財經:克而瑞根據前11月數據預估,2020年中國房地產全年銷售金額預計將達到17.2萬億元再創新高。但在銷售額不斷創下新高的同時,行業內許多聲音都認為中國房地產市場的規模即將見頂,您對此怎么看?未來整個市場的規模是否還有望進一步上升?拐點會在什么時候出現?

                  劉策:關于行業拐點的觀點,我并不完全認同,今年年初,也就是在疫情期間,整個房地產市場處于冰凍階段,佳兆業就發布了行業白皮書,旗幟鮮明的提出了“地產尚未到頂,拐點還未到來”的觀點,堅定的看多市場。站在今天看,市場完全印證了我當初判斷。

                  即便在市場比較悲觀的2018 年、 2019年兩年,房地產行業銷售額仍接連創了歷史新高,需求的基礎是堅實的;而且,這樣的成績還是在核心一二線城市嚴格執行限購限貸調控政策下所取得,需求尚未完全釋放。

                  長期來看,城鎮化率仍有 20%左右的上升空間,消費升級下的改善型需求穩步增長,需求的持續動力仍在。關于拐點出現,至少還有3-5年時間,目前無論成交面積還是成交額均呈現正增長,即便成交面積出現負增長,全年成交額也有可能正增長,所以短期內說拐點到來為時尚早。

                  時代財經:您覺得2021年的房地產市場走勢將會是怎樣的?

                  劉策:從市場整體上看,預計全年市場走趨于平穩,一是市場基本面決定了全年成交總量上延續平穩,量價小幅增長;二是全年成交節奏上也有望平穩,往年因受政策或者突發疫情造成的市場前高后低波動不在。

                  從市場機會上看,區域與城市分化擴大,大灣區與長三角城市在人口與產業發展紅利下,市場景氣度依然較高,但是北方城市市場熱度預計會加速下滑。

                  三道紅線下房企集中度提升將相對放緩

                  時代財經:2021年,將是三道紅線正式落地實施的年度,穿透式監管下包括如明股實債、表內表外等情況都將全部納入監管體系,它將對整個行業造成什么樣的改變?未來房企之間的格局會有什么變化?

                  劉策:三道紅線的實施對維持行業穩定、健康發展非常重要。一是引導金融機構放貸,改變過去論規模、論排名的放貸導向;二是能夠有力的規避企業風險,控制負債規模;三是引導企業轉變經營邏輯,改變過去依靠財務杠桿驅動的發展思路轉向依靠經營杠桿驅動,改變過去單純追求規模的經營導向轉向兼顧規模與利潤的發展。

                  關于未來房企的格局,總體上行業集中度仍然會不斷提升,強者恒強,但是三道紅線下,集中度的提升預計會相對放緩。

                  時代財經:當信用擴張和高杠桿被嚴格管控,未來房企“彎道超車”的機會還存不存在?面對這樣的變化,房企應該作出怎么樣的改變以適應全新的環境?

                  劉策:三道紅線下,過去一些依靠高財務杠桿實現“彎道超車”的機會顯然將不復存在。前幾年大部分黑馬房企主要是把握住了外部環境機會,包括高杠桿信用擴張的機會和市場周期輪動的機會。而在當前政策調控下,這些外部機遇都不復存在。

                  當然,未來依然會有少部分房企實現逆市增長,成為行業黑馬,但是未來“彎道超車”策略需要依賴內功,依靠守正出奇。一是需要全面提升自身能力,避免出現能力短板;二是需要培養差異化的市場競爭能力,如具有獨特的土地資源獲取能力,市場認可的產異化產品競爭能力,亦或者較強的運營管控能力等。

                  時代財經:2017年調控以來,房地產行業平均毛利率的逐年下降已經成為不爭的事實。在融資規模直接受限的情況下,不少企業開始提出穩規模重利潤的發展戰略,在您看來,企業應該如何平衡好規模與利潤之間的關系?

                  劉策:我認為盡管行業利潤逐年下滑,高杠桿模式受限,但兼顧規模與利潤對房企來講依然重要,單純的追求利潤而犧牲規模,或者純粹追求規模而犧牲利潤都不太現實。

                  做好規模與利潤的平衡,一是投資端需要保持一定投資強度,確保每年保持一定增長規模,強化以銷售定投;同時要嚴守投資紀律,加大利潤型項目的獲取。二是提升經營能力,包括產品能力、經營效率等,降低開發運營成本;三是提升精細化管理能力,降低管理費用,提升人均效能等。

                  時代財經:之前在跟您的采訪中提到,目前比較明顯的出現了土地資源、資金融資、人才資源等向頭部房企聚集,帶動頭部房企進一步擠壓中小房企發展空間,行業集中度將進一步加劇。在此背景之下,像佳兆業這樣達到千億級門檻的企業要如何發展突圍?

                  劉策:對于佳兆業來講,未來我們更多的是蓄勢待發,順勢而為。因為佳兆業在千億規模發展過程中已經基本上完成了戰略布局,形成了差異化競爭能力。

                  一是從投資端看,作為城市更新領域的行業龍頭,儲備了潛在貨值超過萬億,而且基本上集中在一二線城市,將會為佳兆業未來的規模發展提供充足的土儲;

                  二是從區域與城市布局看,目前為止已經進入50多個一二線及強三線城市,在全國五大核心城市群基本完成了布局,尤其是重點深耕大灣區和長三角區域,對未來的發展提供強勁的增長驅動;

                  三是佳兆業一直重視投融資能力、產品力、運營能力提升,在行業具有較強的競爭力。投資端強化了行業研究、城市周期研究,精準的把握了市場機會;產品端重視產品品質、強化了產品創新;運營端強化大運營,開發運營效率逐年提升。

                  時代財經:2020年,貝殼上市,市值遠超中國所有的房企。這背后的背景是在快周轉的戰略下,開發商越來越依賴渠道快速去化。您如何看到看待房企與渠道商之間的關系?在整體市場環境不好的時候,房企是不是被渠道商所綁架?房企如何“去渠道化”?

                  劉策:房企與渠道商關系確實成為當下行業爭論的焦點,個人對房企被渠道商綁架的說法不完全認同,房企與渠道商之間總體上還是合作共生的關系,當然渠道商也確實是一把雙刃劍,一方面渠道商有客戶資源,懂客戶,用好了可以幫助項目快速實現去化,但另一方面,市場不好的情況下,銷售傭金越來越高,可能到最后發現開發商反過來在給渠道商打工。

                  但是從長遠看,房企不能過度依賴渠道,“去渠道化”也成為包括佳兆業在內一些房企積極探索的方向,目前來看,主要有兩個方面措施,一是在線下搭建渠道團隊,主要是在一些區域公司層面,逐步培養自己銷售隊伍;二是在線上建立營銷平臺,比如佳兆業的置業佳平臺等。

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